부동산 임대사업을 계획 중이라면 부동산 공부는 선택이 아닌 필수다.
부동산 임대사업 시 꼭 알아야 할 부동산 상식과 세금 A부터 Z까지

“부동산 지식과 세금 상식은 특정한 시기가 되면 저절로 알게 되는 것이 아니다. 다시 말해 관심을 두고 배우지 않으면 평생 모를 수도 있다는 것이다. 본인 스스로 알아가야 한다. 그런데 막상 시도하니 매도인과 매수인, 임대인과 임차인, 이 용어들부터 헷갈린다. 세금이나 규제는 아무리 찾아봐도 도통 무슨 말인지 이해할 수가 없다. 이처럼 어찌할 바를 모르는 초보 부동산 임대사업자를 위해 차근차근 알기 쉽게 설명하는 책이 있다면 어떨까?”

“본인이 소유한 아파트, 오피스텔, 상가, 사무실, 토지 등 다양한 형태의 부동산을 임차인에게 임대해 정기적인 임대수익을 일으키는 부동산 임대사업은 안정적인 수익을 창출할 수 있는 매력적인 투자 방법이다. 부동산임대업을 시작하려면 임대차보호법(세입자의 권리와 계약 내용을 보호하는 법) 같은 기본적인 법률은 숙지해야 한다. 또 소득이 발생하면 세금은 따라다닌다는 사실도 기억해야 하고, 임대소득세 계산법 정도는 알고 시작해야 한다.
본 책 〈부동산 임대가 처음이라면?〉은 난생처음 부동산임대업을 계획하고 있는 독자 또는 초보 임대사업자에게 큰 도움이 될 것이라고 자신한다.”

“이 책의 장점은 부동산 임대사업을 주택임대업과 상가임대업으로 나눠 친절하게 설명한다는 것이다. 또 임대목적으로 부동산을 취득 후 보유하고 매도할 때까지의 기본 상식과 주의할 점을 한눈에 파악할 수 있도록 작성해 초보 임대사업자의 고민을 덜어준다. 그리고 각종 세금에 관한 내용을 질문과 답변 형식으로 사례를 들어 설명해 독자들의 빠른 이해를 돕고 있다.
딱 이 정도 내용만 알아도 당신은 부동산 고수가 될 수 있다.”

책 속에서

법정갱신(묵시적 갱신) 했을 때도 마찬가지입니다. 집주인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신에 대한 아무런 말이 없고, 세입자 역시 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 연장, 해지 통보를 하지 않았을 때 묵시적 갱신으로 보아 다시 계약 기간이 2년 연장됩니다. 이런 경우에도 세입자만 언제든지 집주인에게 계약해지통고가 가능하고, 집주인은 계약해지통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차 계약이 종료된 것으로 봅니다. 그러므로 집주인이라면 세입자가 계약갱신요구권을 행사하여 계약 기간을 연장하거나 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었을 때는 주의를 기울여야 합니다. 다만, 이러한 세입자릉 위한 임대차보호법 내용을 세입자가 잘 모르는 경우도 많습니다. 세입자가 계약갱신요구 또는 묵시적갱신으로 계약기간이 연장되었지만, 갱신된 계약도 계약이므로 무조건 계약기간을 다 채워야 된다고 잘못 알고 있는 경우도 허다합니다.
〈주택임대차보호법은 세입자편이다〉. 17P

2021년 12월 도입한 상생임대인 제도는 임대인이 전세 재계약 때 직전 계약 대비 5% 이내에서 임대료를 올릴 때, 양도소득세 비과세를 위한 거주요건을 2년에서 1년으로 완화해주는 게 핵심 내용입니다. 2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때, 비과세 조건이 되려면 2년 이상 거주하는 실거주 요건을 채워야 하는데 이 기간을 줄여주겠다는 것입니다. 하지만 도입 당시 시장에선 실효성 논란이 컸습니다. 1가구 1주택자에만 해당하고, 임대개시 시점의 공시가격이 9억 원 (시세 12억~13억 원) 이하 주택의 전세로만 대상을 한정하는 등으로 적용대상이 많지 않았기 때문입니다. 가장 많은 전세 물량을 공급하는 임대사업자나 다주택자에게는 해당 사항이 없어 시장 안정화에 별 도움이 안 될 것이란 지적이 많았습니다.
〈상생임대인제도, 혜택이 연장될까?〉. 25P

주택임대 사업장 현황신고는 주택임대사업자로 등록하지 않아도 하는 편이 좋습니다. 꼭 해야 하는 의무사항은 아니지만, 5월 종합소득세 신고 시에 조금 더 빠른 신고, 납부를 위해 하는 과정이라 생각해도 좋을 것 같습니다. 주택임대사업자로 등록하지 않았더라도, 주택임대를 통한 소득이 발생했다면 임대소득세 납부를 해야 하기 때문입니다.
〈사업장 현황신고 직접 해보자〉. 31P
타인에게 부동산을 임대하고 이를 통해 얻는 소득을 임대소득이라고 합니다. 대표적으로 상가와 주택을 생각할 수 있습니다. 다시 강조하지만, 상가임대소득은 무조건 과세하므로 사업자는 모두 관할 세무서에 신고하고 사업자등록을 해야 합니다. 이에 비교해 주택임대소득은 일정 요건이 되어야 과세대상이 됩니다. 그 이유는 우리의 주거환경과 직결되는 것으로, 일정 이하의 소득에 대해서는 과세를 하지 않기 때문입니다 〈 〈모든 주택임대업자가 세금을 내지는 않는다〉. 42P

앞서 말한 것처럼 분리과세는 다른 소득에 합산하지 않고 해당 소득에 대해서 독자적인 과세 체제로 과세하는 방식을 말합니다. 부동산 임대소득은 개인별로 연간 주택임대소득이 2천만 원 이하일 때 적용됩니다. 이때 다음 계산식과 같이 14%를 적용하여 과세합니다. (본인 선택에 따라 종합과세로 신고할 수도 있습니다.) 분리과세 하면 다른 소득과 합산하지 않으므로 과세표준이 낮아지므로 세율도 낮아지고, 세금 부담은 가벼워지게 됩니다.
〈분리과세를 이용해 절세하자〉. 48P

하지만 임차인의 권리를 강력하게 보장하고 있는 상가 임대차보호법에서는 임대인은 특별한 사정이 없을 때는 임대차계약을 마음대로 종료할 수 없고, 임차인이 원하는 경우 최초 임대차계약 체결일로부터 10년간 임대차계약을 존속해야 합니다. 임대차계약을 체결하면서 ‘신축 시 임대차계약은 종료한다’라는 특약을 기재하기도 합니다. 그러나 이는 상가 임대차보호법에 배치돼 효력이 없다는 사실을 알아둡시다.
〈꼬마빌딩 매수 시 이것 주의하지〉. 73P

상가를 보유하면 매년 재산세를 내야 합니다. 대부분 상가 재산세는 일반세율(건물 0.25%)이 적용됩니다. 하지만, 해당 용도가 지방세법상 사치성 재산인 고급오락장용 건물에 해당하면 일반세율보다 16배(4.0%) 인상됩니다. 이 외에도 유흥장소로 사용되는 상가에 대한 개별소비세 과세문제도 발생합니다. 부동산 물건별로 재산세가 산출되므로 단독명의와 공동명의 시 재산세 차이는 없습니다. 다만 별도합산 과세대상 토지는 인별 공시가격 80억 원을 초과하면 종합부동산세가 나올 수 있습니다. 따라서 토지 공시가격이 80억 원을 초과한다면 공동명의로 하는 게 절세에 유리할 수 있습니다.
〈상가 거래 시 발생하는 세금은 어떻게 될까?〉. 82P

상가를 취득하고 부가가치세를 환급받았다면 주의해야 할 사항이 있습니다. 환급받은 부가가치세를 다시 반환해야 할 수가 있기 때문입니다. 구체적으로 부가가치세를 환급받은 후 간이과세자로 변경되거나 폐업 시기에 따라 환급받은 부가가치세를 추징당할 가능성이 크다는 사실에 주의가 필요합니다. 먼저 일반과세자에서 간이과세자로 사업자 과세유형이 바뀌면 일반과세자 상태에서 받은 매입세액 중 일부를 반환해야 합니다. 또 과세로 임대하던 것을 면세로 전용하면 환급받은 매입세액 중 일부를 반환해야 합니다. 그리고 상가임대사업을 개시 후 10년 내 임의로 폐업하면 폐업 시 잔존재화에 대해 부가가치세가 부과됩니다.
〈상가 임대사업자 폐업 신고 시, 이것 주의하자〉. 109P