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004 프롤로그

PART 1 - 20년 차 쇼호스트의 고시원 사업의 시작
012 억대 연봉 쇼호스트가 고시원 청소를 한다고?
023 대출 레버리지에 눈뜨다: 고시원 사업 자금
032 조언은 그 길을 가본 사람에게 듣는 걸로 하시죠
038 사업 처음이세요? 멘토는 필수입니다
045 고시원 창업만이 가지는 매력적인 시스템: 무인 운영
049 신소방법, 유행 없고 공급 어려운 고시원 사업의 비밀

PART 2 - 고시원 사업의 성패는 결국 내가 결정합니다
058 사업을 시작할 때 우리는 태도부터 달라야 합니다
063 성공적인 고시원 창업을 하고 싶다면 꼭 알아야 할 2가지
067 고시원 매물은 어디서 구하나요?
071 부동산 1번 손님이 되어야 하는 이유
078 수익률 계산법: 부동산 매물 브리핑을 다 믿는다고?
090 임장 체크리스트: 고시원 매물 임장하는 법
099 고시원 시장조사 방법
103 시장조사보다 더 중요한 나 파악하기
108 돈 된다면서 다시 고시원을 파는 진짜 이유는?
113 컨설팅 꼭 받아야 할까?
117 반드시 피해야 할 부동산이 있습니다

PART 3 - 망하지 않는 고시원 계약 프로세스
126 양도양수권리계약 특약 A to Z
132 임대차 계약 시 주의사항
138 잔금일까지 해야 할 일: 소방필증 준비
144 부동산 수수료
146 인수인계 체크리스트
151 세금 및 입실자 현황 파악

PART 4 - 고시원 가치를 200% 끌어올려 수익률을 높여봅시다
156 인테리어 업체 구하는 법
163 돈 아끼는 고시원 리모델링 공식
174 고시원 방 사진 잘 찍는 법
183 입실자 퇴실 없이 인테리어해도 됩니다
188 고시원 마케팅은 이렇게 합니다

PART 5 - 해나경 만실 노하우로 세상에서 가장 따뜻한 고시원 만들기
196 입실자 내 편 만들기
201 컴플레인 받지 않는 입실자 관리 비법
206 블랙리스트 입실자 대처 사례
216 해나경 특급 만실 노하우 치트키
226 시설업자 내 편 만들기: 무인 운영의 핵심
232 고시원 업무 루틴: 3개월은 직접 해 봐야 합니다
239 따뜻한 나눔을 실천하는 고시원
245 돈은 선하다: 고시원으로 행복을 삽니다
저자 소개
저자 : 해나경
2004년 KBS 오디션 프로그램 〈꿈의 피라미드 NS홈쇼핑 편〉에서 2천 명의 지원자 중 꼴등으로 예선을 통과해 본선 1등으로 합격, TV홈쇼핑 쇼호스트가 됐다. 현재는 공영홈쇼핑 쇼호스트로 22년 차 방송인이다. 오롯이 방송만 알았던 평범한 월급쟁이가 고시원에 눈을 뜨고 고시원 사업의 가치를 사람들과 나누기 시작했다. 지인들의 고시원 창업과 운영을 도와주면서 쌓인 노하우로 유튜브를 개설했고 구독자들의 요청으로 강의를 시작했다. 해나경 고시원 클래스 정규과정은 1분 조기 마감 기록을 세우며 꾸준히 사랑받고 있다. 무엇보다 해나경 패밀리(수강생들)와 지속적인 커뮤니티를 운영하며 독서모임과 다양한 강의를 기획하고 함께 공부하며 성장 중이다. 현재는 고시원을 발판으로 파티룸, 무인카페를 운영 중이고 서울 핵심지 역세권에 꼬마빌딩 건물주가 됐다.
‘해가 나듯 따뜻한’이라는 순우리말 ‘해나’에 이름 마지막 글자를 따 ‘해나경’으로 활동하며 세상에 온기를 전하는 사람이고 싶다. 고시원 사업으로 따뜻한 나눔을 실천하며 부를 쌓아가는 그녀는 결국 사업은 사람이 하는 것이고, 사람이 전부인 걸 깨닫고 사람이 우선인 사업에 계속해서 도전 중이다.
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출판사 서평
고시원이라는 마중물로 시작하여
3년 만에 ‘건물주’가 되다!

요즘과 같은 시대에 열심히 할 일이 있다는 건 행운일지 모른다. 이 책의 저자 역시 본업인쇼호스트로 성공도 해 보고 싶고 제대로 자리 잡고 싶은 마음에 일만 하며 살았고 결혼해 가족이 생긴 후에는 돈을 벌기 위해 열심히 일만 하며 살았다. 하지만 해야 할 일과 하고 싶은 일은 다르다. 그렇게 강산이 두 번 바뀌고 나니 쇼호스트 수입 이외에 다른 파이프라인을 하나 더 만들어 진심으로 일도 즐기고 제 삶도 즐기고 싶어진 것이다. 방송이 적든 많든 스트레스 받지 않고 쇼호스트 이서경이 아니라 그냥 이서경으로 자신 삶을 일 순위에 두고 싶어진 저자가 시작한 일은 바로 고시원이었다. 시간을 뺏기지 않으니 얼마든지 본업에 집중할 수 있고, 고시원으로 수익이 창출되니 스트레스 받지 않고 일을 즐길 수 있었다. 고시원으로 본업보다 더 많은 수입이 벌리면서 회사 생활이 한결 가볍고 즐거워지기 시작했다. 그렇게 시작한 고시원이 마중물이 되어 저자는 파티룸과 무인카페까지 사업장을 넓혔고 사업 시작 3년 만에 꿈에 그리던 건물주가 되었다.
저자는 고시원으로 자신에게 일어난 변화들이 정말 자기 것이 맞는지 이따금씩 놀라곤 한다. 누군가의 말처럼 자면서도 통장에 돈이 들어오는 삶을 살게 되었기 때문이다. 근로 소득에만 의존했던 직장인은 이제 몸을 쓰지 않고도 돈이 돈을 벌어와 쉬고 싶을 때 쉬고, 떠나고 싶을 때 떠나는 삶을 살게 되었다.
그뿐만 아니라 고시원으로 돈에 눈을 뜨면서 대출 레버리지의 힘을 알게 됐고 돈을 굴릴 수 있는 힘을 얻게 되었다. 무엇보다 서울 핵심지역세권에 자기 건물을 올릴 수 있게 된 것도, 대출 이자를 감당할 수 있을 만큼의 현금 흐름을 만들어준 고시원 덕분이었다. 고시원 사업을 시작하고 두 번째 수입이 생기면서 금전적인 여유에서 오는 편안함과 행복뿐만 아니라 더 많은 기회들을 얻게 됐다. 누군가 월수입 천만 원이 생기면 초고속 성장이 일어나고 이를 기반으로 더 많은 일들을 할 수 있게 된다고 하던데 경험을 몸소 체험하고 있다.
작가의 최종 목표는 자신이 겪은 이 모든 것들을 주변의 좋은 분들과 공유하는 것이다. 고시원 사업에 관심이 있거나 해나경의 성장과 변화를 관심 있게 지켜본 분들에게 최선을 다해 모든 것을 알려드리고 있다. 가까운 친구뿐만 아니라 딸아이 친구 엄마에게도, 시댁 형님에게도, 시아버지의 베스트 프렌드에게도, 남편의 지인에게도 말이다. 자기가 잘할 수 있는 일이 누군가에게 큰 힘이 되고 도움이 될 수 있다는 게 기쁘기 때문이었다. 그렇게 나누다 보니 많은 경험이 쌓이면서 고시원 유튜브까지 운영하게 됐고 해나경 고시원 클래스로 더 많은 노하우를 쌓아 여기까지 오게 됐었다고 한다.
고시원은 현금 흐름의 끝판왕이며, 수익형 부동산의 꽃이다. 하지만 정보가 많이 부족하고 폐쇄적인 시장이기도 하다. 그래서 조심해야 할 것들도 많고 챙겨야 할 것들도 많다. 부디 이 책으로 많은 경제적 자유를 누리기를 기대해 본다.
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