목차
프롤로그 4
Chapter 1. 잃지 않는 것이 먼저다
법전은 알려 주지 않는 경매의 보이지 않는 변수들
01. 세상에서 가장 비싼 점(.), 0 하나가 부른 보증금 몰수의 비극 12
02. 안 팔리는 물건의 교묘한 탈출구, ‘만들어진 경매’의 함정 15
03. 법은 당신의 ‘눈물’을 닦아 주지 않는다
: 경매에는 미흡한 ‘하자담보책임’ 19
04. 등기부에도, 현황조사서에도 없는 ‘심리적 하자’의 늪 23
05. 낙찰은 돈이 아니라 ‘잔금’으로 완성된다
: 대출 불능의 참사와 대비책 26
06. 승자의 저주, 숫자가 아닌 ‘욕망’을 입찰한 대가 30
07. 소나기를 피하지 못한 기술자들
: 기술보다 강력한 ‘사이클’의 힘 33
Chapter 2. 실전 권리분석
법전보다 날카로운 실전 권리분석의 기술
01. 모든 권리의 운명을 결정하는 선, ‘말소기준권리’ 38
02. 임차인 분석, 보증금이라는 ‘부채’를 살 것인가
‘수익’을 살 것인가 43
03. 임차인의 배당금, 그 금고의 열쇠는 낙찰자가 쥐고 있다
: 명도확인서의 실무 46
04. HUG의 대항력 포기: 경매 시장의 ‘독’이 ‘득’으로 변하는 순간 50
05. 한 지붕 두 임차인, 대항력은 ‘각자’ 계산한다 53
06. ‘특수물건’이라는 양날의 검 57
Chapter 3. 정확한 시세조사
성공적인 투자를 위한 가치 분석 프로세스
01. 도구가 속도를 결정한다: 검색은 ‘아실’, 분석은 ‘유료 사이트’ 66
02. 아파트 시세조사: 숫자에 속지 않고 진짜 가치를 읽는 법 69
03. 빌라 시세조사의 정석: 한 지점이 아닌 ‘범위’로 설계하라 74
04. 지식산업센터 시세조사의 정석 82
05. 재개발 시세조사
: 규제의 틈새에서 초기 재개발을 줍는 법 (창신9구역) 87
06. 신도시급 택지개발지구 시세조사: 평택 화양지구 91
07. 토지 시세조사의 기초: 개별성에 속지 말고 ‘용도’를 읽어라 95
08. 용도지역 너머의 함정: 절대 개발 불가능 구역 98
09. 역사문화환경보존지역: 고도의 전문성이 요구되는 영역 103
Chapter 4. 명도
실패 없는 명도 전략
01. 협의와 법적 절차는 동시에: 변심을 방어하는 투트랙 전략 106
02. 명도비의 산정 기준: 협상의 상한선을 정하라 110
03. 관리비 채권의 소멸시효: 낙찰자가 지불해야 할 진짜 비용 114
04. 내용증명 샘플: 종이 한 장에 담긴 협상의 기술 120
05. 6개월의 미소 뒤에 숨겨진 함정: 집행불능 사례 127
06. 공매 시에는 명도소송 및 가처분: 인도명령 없는 싸움법 133
Chapter 5. 운용
가치를 높이고 리스크를 관리하는 기술
01. 단기임대와 플랫폼(33m2)을 활용한 현금흐름 창출의 진상 138
02. ‘33m2’ 플랫폼 모델: 초단기 운영의 묘미 140
03. 낮은 보증금의 역설: 수익률에 가려진 임차인 리스크의 민낯 142
04. 플랫폼 단기임대의 실전: 33m2와 인테리어 수요의 발견 145
05. 법보다 주먹이 가깝다는 착각
: 단전 · 단수가 부르는 형사 처벌의 덫 148
06. 가처분 집행과 야반도주의 현장 151
07. 명도소송부터 추심까지의 절차 158
Chapter 6. 실전 수익 사례
이론을 넘어 숫자로 말하는 리얼 케이스 스터디
01. 남양주 첫 투자의 기록: 안전마진과 시간의 확신 168
02. 비즈니스로 부동산의 가치를 결정하는 상가 투자 전략 172
03. 지역과 상품의 위계를 활용한 부평 재개발 투자 사례 176
04. 하락장 이후의 중급지 순환매 전략: 광명 뉴타운 분양권 투자 180
05. 작은 수익과 뼈아픈 교훈: 단기 투자의 함정과 부동산의 본질 184
Chapter 7. 싸게 사는 기술보다 중요한 본질의 힘
경매라는 방법보다 중요한 부동산의 가치
01. 유동성의 힘: 가격이 오르는 것이 아니라 돈이 흔해지는 것이다 190
02. 공급물량으로 보는 아파트 사이클 200
03. 상승장에서의 아파트시장 낙수효과: 유동성이 흐르는 지도 205
04. 연식별 낙수효과와 ‘20년 차’ 구축의 딜레마 209
05. 욕심을 줄여야 보이는 경매의 진짜 무기들 213
06. 특수물건의 탈을 쓴 ‘일반물건’ 217
07. 숫자로 증명하는 대한민국 부동산의 위치 220
08. 대한민국 집값 버블론의 함정: PIR 지수가 말해주지 않는 진실 225
09. 수익형 부동산: 사이클 흐름과 가치를 읽는 법 230
10. 임대료의 두 얼굴: 명목과 실질의 함정 233
11. 수익형 부동산의 심장, 금리와 요구수익률의 메커니즘 238
12. 프로들의 무기: 글로벌 리포트와 투자 전략 활용법 243
13. 노후 빌딩 투자, 시행사의 시선으로 보라 247
14. 사야 하는 부동산과 사지 말아야 할 부동산 251
15. AI 시대, 부동산의 가치는 어떻게 변하는가? 256
Chapter 1. 잃지 않는 것이 먼저다
법전은 알려 주지 않는 경매의 보이지 않는 변수들
01. 세상에서 가장 비싼 점(.), 0 하나가 부른 보증금 몰수의 비극 12
02. 안 팔리는 물건의 교묘한 탈출구, ‘만들어진 경매’의 함정 15
03. 법은 당신의 ‘눈물’을 닦아 주지 않는다
: 경매에는 미흡한 ‘하자담보책임’ 19
04. 등기부에도, 현황조사서에도 없는 ‘심리적 하자’의 늪 23
05. 낙찰은 돈이 아니라 ‘잔금’으로 완성된다
: 대출 불능의 참사와 대비책 26
06. 승자의 저주, 숫자가 아닌 ‘욕망’을 입찰한 대가 30
07. 소나기를 피하지 못한 기술자들
: 기술보다 강력한 ‘사이클’의 힘 33
Chapter 2. 실전 권리분석
법전보다 날카로운 실전 권리분석의 기술
01. 모든 권리의 운명을 결정하는 선, ‘말소기준권리’ 38
02. 임차인 분석, 보증금이라는 ‘부채’를 살 것인가
‘수익’을 살 것인가 43
03. 임차인의 배당금, 그 금고의 열쇠는 낙찰자가 쥐고 있다
: 명도확인서의 실무 46
04. HUG의 대항력 포기: 경매 시장의 ‘독’이 ‘득’으로 변하는 순간 50
05. 한 지붕 두 임차인, 대항력은 ‘각자’ 계산한다 53
06. ‘특수물건’이라는 양날의 검 57
Chapter 3. 정확한 시세조사
성공적인 투자를 위한 가치 분석 프로세스
01. 도구가 속도를 결정한다: 검색은 ‘아실’, 분석은 ‘유료 사이트’ 66
02. 아파트 시세조사: 숫자에 속지 않고 진짜 가치를 읽는 법 69
03. 빌라 시세조사의 정석: 한 지점이 아닌 ‘범위’로 설계하라 74
04. 지식산업센터 시세조사의 정석 82
05. 재개발 시세조사
: 규제의 틈새에서 초기 재개발을 줍는 법 (창신9구역) 87
06. 신도시급 택지개발지구 시세조사: 평택 화양지구 91
07. 토지 시세조사의 기초: 개별성에 속지 말고 ‘용도’를 읽어라 95
08. 용도지역 너머의 함정: 절대 개발 불가능 구역 98
09. 역사문화환경보존지역: 고도의 전문성이 요구되는 영역 103
Chapter 4. 명도
실패 없는 명도 전략
01. 협의와 법적 절차는 동시에: 변심을 방어하는 투트랙 전략 106
02. 명도비의 산정 기준: 협상의 상한선을 정하라 110
03. 관리비 채권의 소멸시효: 낙찰자가 지불해야 할 진짜 비용 114
04. 내용증명 샘플: 종이 한 장에 담긴 협상의 기술 120
05. 6개월의 미소 뒤에 숨겨진 함정: 집행불능 사례 127
06. 공매 시에는 명도소송 및 가처분: 인도명령 없는 싸움법 133
Chapter 5. 운용
가치를 높이고 리스크를 관리하는 기술
01. 단기임대와 플랫폼(33m2)을 활용한 현금흐름 창출의 진상 138
02. ‘33m2’ 플랫폼 모델: 초단기 운영의 묘미 140
03. 낮은 보증금의 역설: 수익률에 가려진 임차인 리스크의 민낯 142
04. 플랫폼 단기임대의 실전: 33m2와 인테리어 수요의 발견 145
05. 법보다 주먹이 가깝다는 착각
: 단전 · 단수가 부르는 형사 처벌의 덫 148
06. 가처분 집행과 야반도주의 현장 151
07. 명도소송부터 추심까지의 절차 158
Chapter 6. 실전 수익 사례
이론을 넘어 숫자로 말하는 리얼 케이스 스터디
01. 남양주 첫 투자의 기록: 안전마진과 시간의 확신 168
02. 비즈니스로 부동산의 가치를 결정하는 상가 투자 전략 172
03. 지역과 상품의 위계를 활용한 부평 재개발 투자 사례 176
04. 하락장 이후의 중급지 순환매 전략: 광명 뉴타운 분양권 투자 180
05. 작은 수익과 뼈아픈 교훈: 단기 투자의 함정과 부동산의 본질 184
Chapter 7. 싸게 사는 기술보다 중요한 본질의 힘
경매라는 방법보다 중요한 부동산의 가치
01. 유동성의 힘: 가격이 오르는 것이 아니라 돈이 흔해지는 것이다 190
02. 공급물량으로 보는 아파트 사이클 200
03. 상승장에서의 아파트시장 낙수효과: 유동성이 흐르는 지도 205
04. 연식별 낙수효과와 ‘20년 차’ 구축의 딜레마 209
05. 욕심을 줄여야 보이는 경매의 진짜 무기들 213
06. 특수물건의 탈을 쓴 ‘일반물건’ 217
07. 숫자로 증명하는 대한민국 부동산의 위치 220
08. 대한민국 집값 버블론의 함정: PIR 지수가 말해주지 않는 진실 225
09. 수익형 부동산: 사이클 흐름과 가치를 읽는 법 230
10. 임대료의 두 얼굴: 명목과 실질의 함정 233
11. 수익형 부동산의 심장, 금리와 요구수익률의 메커니즘 238
12. 프로들의 무기: 글로벌 리포트와 투자 전략 활용법 243
13. 노후 빌딩 투자, 시행사의 시선으로 보라 247
14. 사야 하는 부동산과 사지 말아야 할 부동산 251
15. AI 시대, 부동산의 가치는 어떻게 변하는가? 256
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