‘왜 부자들은 건물을 살까?’
유튜버 ‘빌딩의 신’의 상업용 부동산 투자 전략

이 책은 유튜버 ‘빌딩의 신’으로 유명한 정인부동산그룹(주) 박준연 대표가 2022년에 처음 출간한 것의 개정판이다. 저자는 전세로 구한 신혼집이 경매로 넘어가 어려움 끝에 낙찰받은 경험과 첫 건물 투자가 비정상적인 중개 관행으로 좌절된 것을 계기로 부동산 시장에 몸담게 되었다. 정직하게 전문적인 부동산 비즈니스의 본보기를 보여주겠다는 일념으로 공인중개사 자격증을 취득하고 정인부동산그룹을 설립했다. 그중에서도 상업용 건물을 중심으로 한 ‘빌딩샵’이라는 자체 플랫폼도 개발해 운용 중이다. 건물 투자에 관한 지식과 상식을 알고, 건물로 부의 창출을 극대화하는 기회를 잡기를 바라며, 이 책을 썼다.

모두 8개의 Part로 구성되어 있는 이 책은 Part 1에서는 왜 건물 투자를 해야 하며, 지금이 적기인지를 알려준다. Part 2에서는 건물에 투자하기 전에 알아야 할 사전 정보를 쉽게 설명해준다. Part 3에서는 대한민국의 건물주에 관한 분석을 내용으로 담았다. 다양한 투자자 유형과 사례를 소개함으로써 건물주에 대한 이해를 돕는다. Part 4, 5는 실전 편으로 실전 편 1에서는 어떻게 시작해야 할지 건물 투자의 실제를 알려준다. 실전 편 2는 어떤 건물에 투자해야 할지를 설명하며, 입지, 건물 조건, 도로와 교통, 유동 인구와 상권, 규제 등을 알아본다. Part 6은 ‘서울 유망 지역 베스트 5’를 스페셜 리포트로 소개한다. 용산, 한남뉴타운, 성수 전략정비구역, 천호&성내 재정비촉진지구, 구의&자양 재정비촉진지구 등 5곳을 처음 소개한 2022년의 내용을 다시 분석해 수록했다. Part 7은 건물의 투자 수익률과 가치를 올리는 방법을 알려준다. 특별히 사례를 다양하게 소개해 이해를 도왔고, 건물 관리의 모든 것도 알려준다. 마지막으로 Part 8에서는 ‘건물 투자 성공의 지름길’이라는 제목으로, 건물 투자 조언을 전한다. 건물 투자 지침서인 이 책으로 건물 투자라는 부의 추월차선으로 들어서자.

책 속에서

외국에서는 상업용 건물을 ‘부동산 업계의 꽃’이라고 합니다. 부동산 투자와 관련한 모든 노하우의 집결지이자 아무나 쉽게 뛰어들 수 없는 시장이기에 투자에 성공했을 때 맛보는 열매는 엄청나게 크고 매력적입니다. 부동산 투자자의 마지막 종착지가 빌딩인 것은 힘들고 어려운 만큼 투자 수익률이 높기 때문입니다. 하지만 그 열매를 맛보기가 쉽지 않다는 것이 문제입니다. 험난한 일이 곳곳에 도사리고 있지요. 그럴 때 이 책이 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.
-pp. 10~11

회사를 운영하는 수준의 관리가 필요하지만, 많은 투자자가 법인으로 건물을 구매하고 있다. 그만큼 누릴 수 있는 장점이 많기 때문이다. 우선 비용 처리 부분이다. 건물에 들어가는 각종 관리 비용, 수리 비용, 영업 비용 등을 회계 처리할 수 있다. 무엇보다 재산세 등을 비롯한 보유세 등의 부동산 관련 세금이 비용 처리되는데, 이는 곧 절세를 의미한다. 건물 매매 후 투자 손익을 내보면 절세가 수익에서 많은 부분을 차지한다는 사실을 알게 될 것이다.
-p. 30

우리나라에서 아파트는 표준화된 정보를 바탕으로 투자가 가능하다. 인터넷 정보 사이트에 아파트 이름만 넣으면 관련 내용이 일목요 연하게 표시되고, 이런 다양한 정보를 바탕으로 시장과 가격을 예측할 수 있다. 같은 층, 같은 평수의 아파트라면 가격에 큰 차이가 나지 않으며, 경우에 따라 아파트를 둘러보지 않고도 구입할 수 있다.
하지만 건물을 구입할 때는 이런 방법이 통하지 않는다. 바로 옆에 붙어 있는 건물임에도 컨디션에 따라 가치가 들쑥날쑥하다. 건물을 매입하면서 아파트 투자처럼 묻지도 따지지도 않고 무조건 사는 경우 는 거의 없다. 디테일한 부분까지 꼼꼼히 점검해야 제대로 된 가격을 산정할 수 있기에 밤잠 설쳐가며 건물의 조건을 따져보는 것이 건물 투자의 핵심이다.
-p. 61

소액 투자자 집단은 신속하게 투자 결정을 할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요하다. 결정권을 한 사람에게 몰아주는 것도 방법이며, 처음부터 확실하게 계획을 세우는 것도 중요하다. 예산, 목표, 방향 등 계획이 구체적일수록 투자하기가 쉬워진다. 소액 투자자 집단이 가장 경계해야 할 것은 막연함이다. ‘돈 되는 물건이면 상관없다’ 또는 ‘투자할 만한 지역이면 된다’는 식으로 두루뭉술하게 접근해서는 건물 투자에 성공할 수 없다.
-p. 101

재개발구역의 상가 투자가 더 매력적인 이유는 최근 도시정비법이 바뀌어 상가 소유주도 아파트 분양권이나 입주권을 받을 수 있기 때문이다. 지분율에 따라 다르지만, 아파트 입주권 확보가 훨씬 쉬워져 상가 투자는 강남 요지의 재개발 아파트 분양권을 확보할 수 있는 좋은 기회다. 물론 재개발 상가라고 해서 무조건 투자 수익률이 높은 것은 아니기에 재개발 사업성과 대지 지분율 등을 꼼꼼히 따진 후 투자에 임하는 것이 좋다.
-p. 182

성수 전략정비구역이 아파트 등 주거 시설 위주로 개발되고 있기에 일반 상업 시설이나 건물 투자에 관심이 있다면, 전략정비구역 뒤편의 배후 지역을 눈여겨볼 필요가 있다. 성수역과 뚝섬역 사이에 있으며, 서울에서도 얼마 남지 않은 준공업지역이다. 현재 이곳에는 노후한 공장이 아직도 많이 남아 있으며, 정부가 다양한 정책과 혜택을 실시해 개발을 적극적으로 유도하고 있다. 규제가 한 번 풀릴 때마다 가격이 뛰고 있다. 실제로 이곳에 오피스텔이나 상업 건물을 신축하면 개발 이익의 상당 부분을 원소유주가 가져갈 수 있어 투자 매력도가 높다.
-p. 196

주차 빌딩은 일반 건물에 비해 장점이 다양하다. 우선 건축비가 싸다. 일반 건물 공사비가 평당 600만~700만 원인 반면, 단순 철골 구조물의 주차 빌딩은 200만~250만 원이다. 사람들이 생활하는 공간이 아니기에 건물을 관리하기도 쉽다. 건물이 꼭 대로변에 자리할 필요도 없다. 뒷골목의 한적한 곳에 있어도 수요가 많다. 주차장으로 운영할 때는 높은 임대 수익을 거둘 수 있고, 일반 건물로 신축하면 높은 매매 차익까지 기대할 수 있다.
-p. 223

건물에 투자할 때 자기 자본금 100%로 거래하는 경우는 거의 없다. 레버리지는 수익을 극대화하는 가장 좋은 수단이기에 건물 투자자의 99%가 레버리지를 이용한다. 하지만 레버리지를 사용할 때는 위험 상황 발생 시 이를 방어할 수 있는지 반드시 체크해야 한다.
경기 하락으로 공실이 발생하면 임대 수익을 올리기 어렵고, 임대 수익이 줄어들면 은행 이자를 감당할 수 없다. 살던 집을 팔거나 건물이 경매로 넘어가는 경우가 부지기수로 발생하는 만큼 특히 조심해야 한다. 이런 상황을 방지하려면 임대 수익의 60~70% 수준으로 레버리지를 쓰는 것이 바람직하다.
-p. 245

투자자가 자신의 성향과 잘 맞는 컨설턴트를 찾아내는 것이 관건이듯, 컨설턴트 역시 궁합이 맞는 고객과 일하는 것을 선호한다. 일 잘하는 컨설턴트일수록 매매 건수에 연연하기보다 고객과의 관계 설정에 높은 비중을 둔다. 궁합이 잘 맞는 컨설턴트를 만나는 것이야말로 건물 투자 성공의 지름길이다.
-p. 252